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Ecco dunque tutte le mosse, viste attraverso gli occhi di Fiaip Siena, federazione agenti immobiliari professionali. "Oggi l’agente immobiliare è anche consulente d’affari, deve saper consigliare l’acquirente e indirizzarlo verso il miglior affare, anzi il più cauto", inizia così, con l’indicazione di Gianpaolo Rabazzi, consulente editoria Fiaip, il viaggio nel mercato immobiliare alla luce dei grandi cambiamenti. "A Siena è un mercato sui generis ed è difficile dare un quadro unico e esaustivo. A grandi linee possiamo darne una ‘fotografia’, coscienti però delle tante eccezioni", specifica Massimo Ulivieri, presidente di Fiaip Siena.
Dunque negli anni Duemila, fino al 2007, si è avuto il boom del mercato, con case che andavano e venivano, anche in fase di preliminari; c’era chi acquistava anche pacchetti di immobili puntando all’immancabile rialzo. "La domanda tipica del cliente era, dopo il prezzo dell’immobile, quanto ne avrebbe potuto guadagnare rivendendola", dice, rendendo il meccanismo, Gianpaolo Rabazzi. Arriva poi la crisi, il 2008, con la ‘profezia (il mercato si fermerà) che si autoavvera’ e lo scenario muta radicalmente: "Oltre al prezzo dell’immobile, il cliente inizia a chiedere a quale ribasso andrà incontro in caso di vendita — dice ancora Rabazzi —. Più che la crisi poi incidono i meccanismi del finanziamento: Basilea implica la tracciabilità di ogni movimento di denaro, le banche sono più caute con i mutui". "Se fino al 2007 una casa si vendeva in tre mesi, oggi ce ne vogliono sei per un’immobile in città, dai 9 ai 12 mesi per uno in periferia", aggiunge Ulivieri.
Se i tempi dell’affare si dilatano, mutano con questi anche le modalità della trattativa: "Il mercato di oggi è più lento — spiega Ulivieri —. Si vende per riacquistare un’altra abitazione e a risultarne premiata è la qualità dell’immobile: insomma la soluzione sui generis o scadente si fa fatica a piazzarla".
Venendo al dettaglio, se fino al 2007 un appartamento di cento metriquadri in centro si vendeva, mediamente e salvo eccezionalità, a 7/800mila euro, oggi va via con 550mila euro e deve avere date caratteristiche e trovarsi in una data posizione. "Chi acquista oggi valuta oltre alla casa anche il contesto: se è facilmente raggiungibile, se c’è possibilità di parcheggio nelle vicinanze — sottolinea Rabazzi —. Le zone che vanno per la maggiore sono quelle che garantiscono il confort". Mercato dunque al ribasso? "Non è il termine giusto — dice Ulivieri —. Certo c’è stato un riallineamento dei prezzi. La diminuzione è, in media, intorno al 10 per cento, con oscillazioni però molto significative: dal -5 per cento circa del centro storico di Siena, al -20 per cento di alcune zone della provincia, che magari soffrivano anche prima".
Tornando agli acquisti, chi compera è oggi chi deve cambiare casa e chi deve acquistare la prima, con maggiori difficoltà per i secondi (vista la difficoltà nell’avere un credito e un capitale di base), con le persone di una certa età che sono quelle con maggiori disponibilità. Se gli immobili di minor valore (sotto i 300mila euro) vanno comunque a destinazione, trovando sempre acquirenti con disponibilità limitate e se gli acquisti di pregio, oltre il milione di euro non conoscono mai crisi, è forse la fascia medio-alta quella oggi più penalizzata: prima di spendere da 500 a 800mila euro per un appartamento ci si pensa più di una volta.
Valutando le richieste, il centro così come l’oggetto di pregio, sono quelli che vanno sempre: l’80 per cento di chi cerca casa chiede centro e semicentro, andando incontro a valutazioni che vanno da 4 a 5,5mila euro al metroquadro (in buone condizioni) per centro e da 3 a 4,5mila euro per semicentro. Le zone che vanno per la maggiore sono anche quelle meglio servite, dunque in città la fascia che va dal Duomo, lungo via di Città, verso la direttrice Camollia; al di fuori delle mura è più richiesta la zona nord che quella sud, ovvero l’asse da Camollia in poi, con viale Cavour, Mentana e zona di collegamento alla viabilità nord. Il discorso cambia allontanandosi dalla città e considerando che per il senese stare all’Arbia, come a San Rocco o Castelnuovo è troppo lontano: e così solo il 20 per cento del totale delle intermediazioni riguardano queste località. E, parlando di cifre, le valutazioni al metroquadro vanno da 2,8 a 3,5mila euro per la periferia, fino a 2 e 3mila euro per l’estrema periferia.
Per quanto riguarda le dimensioni e lo stato dell’immobile, circa il 70 per cento cerca una casa in buono stato, ovvero da rimetterci mano meno possibile, e le due o tre stanze, quindi da 60 a 90 metri quadri. "Considerando — specifica Ulivieri — che gli spazi di oggi sono razionalizzati e non più quelli di ieri: la camera matrimoniale di 16/18 metri è diventata di 12 massimo e la camerina di 9. Per finire, se c’è ancora chi preferisce l’indipendenza, quindi il terratetto seppur su diversi piani, sempre più sono quelli che optano per la comodità e l’unico piano per tutta la casa". Dunque mercato in ripresa o no? "Per il 2011 ci si aspetta che non cali — dice ancora Ulivieri —, la stabilità sarebbe già un buon obiettivo".
Fonte notizia: http://www.lanazione.it/siena/cronaca/2010/11/16/415149-case_ballo_mattone_diventa_lento.shtml
